"Maisons à louer non professionnels: les dangers de micro Attention!

Ce loueur meublé non professionnel (LMNP) a entendu le discours suivant: « Le micro-système est simple, il y a 50% et il n'y a pas besoin de contre »; « Ne vous inquiétez pas de garder les comptes doivent être »; « Afin de rendre réel à un expert-comptable et coûteux. »

En plus de ces idées, il convient de poser les bonnes questions.

Les conditions dans lesquelles un locataire ne fixe pas un professionnel, vous pouvez prendre le système de micro?
Tout d'abord, notez que les revenus de location meublée ne tombe pas dans la catégorie de l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux professionnels (BIC), en tant que commerçant de revenus d'investissement et non comme une rente pure.

Dans cette catégorie d'impôts, depuis 2018 un contrôle micro professionnel établi des locataires existants si leur revenu annuel est inférieur à 70 000 €.

A titre exceptionnel, depuis 2018, le propriétaire des utilisateurs appartement non professionnels Évaluation des clients établie tombe (comme les maisons à) en vertu de la loi du plan micro, si leur revenu annuel est inférieur à € 170.000. Cette limite s'applique également aux zones dans les arrangements d'hébergement non-hôtel.

L'avantage de ce microsystème est sa simplicité, mais il est pas cher?

Sous le microsystème l'application d'un imposant calculé après compensation pour le net d´amortissement LMNP. Cette répartition est de 50% du chiffre d'affaires avec un minimum de 305 € (établi ou 71% des revenus des locataires exploitants classés exceptions non professionnel logements meublés). Cette apparente simplicité est souvent un inconvénient.

Impôts sur le revenu et le locataire meublé professionnel ne semble pas, en fait, payer des impôts et des cotisations de sécurité sociale CSG et de la CRDS sur les revenus du capital, le taux global de 17,2% dans le 2018e

Pour une famille avec deux enfants et 45 000 € de revenu imposable annuel, le taux cumulé de l'impôt sur le revenu et le segment de bord de ces échantillons est de 31,2%. Pour une maison sans enfants et 60 000 € revenu imposable annuel, le taux cumulé est donc 47,2%.

Nous pouvons également noter que le micro-régime a enregistré un bénéfice est toujours positif (sauf dans les rares cas où les revenus locatifs serait inférieur à 305 €).

Pourquoi ne peut pas la vitesse réelle d'être beaucoup plus intéressant?
Contrairement à microcentrale, le débit prend en considération étaient les coûts réels des activités connexes. Ces coûts comprennent principalement les intérêts sur les prêts, le financement ou d'un objet, et l'amortissement des logements locatifs ou.

La capacité de retranchent l'amortissement des marques, souvent les avantages liés à la vitesse réelle de la gamme de micro-ondes. Il permet généralement d'identifier les recettes fiscales correspondant à 0 et donc ne paient pas d'impôts ou de cotisations de sécurité sociale. L'intérêt est réel régime que vous choisissez les meubles.

Quelle est la dépréciation de la valeur calculée et comment?

L'amortissement est théoriquement développe la valeur sur la durée de vie utile.

Il partagera dans une année, la valeur initiale de la propriété au nombre attendu d'années d'utilisation. Dans le cas général est déterminé par l'activité peut parfois de couple dévaluer, non professionnel comme « ordinaire ». Ces temps varient de 25 à 40 ans pour l'immobilier de 10 à 20 ans de travail et de 5 à 10 ans pour le mobilier. La terre est pas amorti, mais ne peut pas enregistrer.

Pour obtenir une valeur précise du terrain dans la mesure où il est pas toujours facile de soutenir la construction en général une estimation, pratiquée par 10 à 15% du prix total est.

Exemple de comparaison numérique des deux régimes
Appartement une valeur de 100.000 €, financé par un prêt de € 100 000 taux annuel de plus de 15 ans de 4%, meubles: € 5000, € 5.000 frais annuels, les taux marginaux d'imposition de 30%, CRDS CSG-sociale d'échantillonnage: 17, 2%.

régime alimentaire micro Royal
Recettes 5000 5000
Amortissement / -4314
Prêt Intérêt / -2200
Autres charges / -300
Réduction de 50% -2500 /
-2500 -6814 Coût total
Note (*) 2500 -1814
Frais CSG 1180 -1810

économies fiscales immédiates en régime réel dans ce cas est 1.180 €.

Il est encore possible qu'un loueur meublé non professionnel de choisir le bon plan?

Le choix se fait à la date de dépôt de la première déclaration de revenus pour les nouvelles entreprises, à savoir le 30 Avril de l'année après que la compagnie a été fondée, et avant le 1er Février de cette année pour les entreprises existantes .

Le régime actuel est aussi le système de common law est dans les sociétés de location meublée à travers les limites du micro plan des entreprises.

Ce qu'il est, si la vente réussie de baux sur les terrains?

Les conséquences sont sensiblement identiques dans les deux régimes.

Le gain en capital est calculé comme si la propriété avait été loué nu, calculé dans un bâtiment sans tenir compte de l'amortissement. Ce gain en capital est imposable en cas de revente de la propriété. Par conséquent, il n'est pas imposable si la propriété est affecté à un autre usage sans être vendus.

Ce qui rend l'appartenance à un centre de gestion agréé?

Appartenant à un centre de gestion agréé offre plusieurs avantages.

Cette adhésion permet aux locataires gagnant moins de 70 000 € dans le revenu annuel et l'impôt sur le revenu salarial, une « réduction d'impôt pour les dépenses comptables » jusqu'à 915 € à profit. La réduction d'impôt est des commissions de contre-compatibles et l'adhésion au centre de gestion agréé dans la limite de 915, avec deux tiers des taxes € et si le locataire paie le plus d'impôts et couvert par la réduction des coûts. Quelle que soit l'impôt à la source sur les revenus payés (salaires, revenus de placement ...), ce qui importe est le salaire.

Cette adhésion empêche également augmentation de 25% de l'assiette fiscale si maître positive (si Censi Bouvard).

Nous avons besoin Centre de gestion crédité (AMC) ou venir dans les 5 premiers mois de l'année en question d'attendre l'année prochaine.

Il peut être soumis à la TVA dans le microsystème?
Dans certains cas, les maisons, être soumis à la rente TVA. E « donc nécessaire de faire que les activités d'accueil ou meublés louer un opérateur à l'hôtel (appartement de service) propriété.

Pour diriger l'entreprise pour l'immobilier résidentiel en tant que locataire avec 3 des 4 caractéristiques suivantes:

les locataires mêmes personnalisés sont les bienvenus.
Nous fournissons des draps (draps, serviettes) -
Fournir un nettoyage régulier des locaux (pendant la période de location)
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Menu déjeuner.
Dans ce cas, il est soumis à la TVA dans le montant de la taxe sur la valeur ajoutée de 10% du revenu que vous obtenez et attirez la TVA peut sur le montant de votre investissement et les frais généraux.

A partir de Janvier 1, 2018 peut être soumis à la TVA et peuvent être soumis à la gamme de micro-ondes.

Si vous vendez la propriété, la position d'arrêt, ou la perte d'un contribuable, la TVA est déduite de la déduction d'investissement sur le prix de vente ou sur la base d'une fraction de la TVA initialement à un taux d'un vingtième par paie année restant après une période de 20 ans peut être la date de la déduction initiale.

Ce qu'il faut retenir?

Si vous définissez des régimes louer des petits, il est presque toujours défavorable, et de décider du système de contrôle en général une propriété.

utilise systématiquement un cabinet d'expertise comptable. Spécialisée dans la location meublée, ComptaCom aider l'Etat le mieux adapté à votre profil et vos besoins. De plus, cette solution est généralement possible de bénéficier d'un crédit d'impôt pour la déclaration des coûts pour la connexion d'un centre de gestion agréé.

ComptaCom fournit un simulateur de système, un outil pour optimiser la fiscalité location meublée projet de décision."